attractivite-des-territoires

L'Union des Banques Suisses vient de publier on étude annuelle comparative sur le pouvoir d'achat dans 73 villes mondiales. Quelques enseignements sont mis en avant par les auteurs de cette étude :

Le cabinet OCO vient de publier sa dernière étude sur le marché de l'investissement international : situation et perspectives.

Mon article et le lien vers cette revue est disponible en cliquant ICI.

(c) V. Gollain - Conférence d'ouverture - La Baule 2009

La Baule s'est imposée comme l'un des événements européens majeurs dans le monde de l'investissement international. Malgré la crise économique, 1000 participants ont participé cette année à la World Investment Conference.  Cet afflux, lié à une excellente politique commerciale des organisateurs, a eu un effet pervers : la difficulté à obtenir son badge le mercredi soir. 30 minutes de queue pour la plupart des participants, c'est excessif.

Ce problème d'organisation mis à part, le soleil était au rendez-vous et surtout la qualité des interventions était à la hauteur de l'événement. Parmi celles-ci, je soulignerai aujourd'hui quelques points forts de l'étude de Ernst & Young, présentée par Marc L'Hermitte, et intitulée "Reinventing European growth". Elle se fonde sur l'analyse de 809 entretiens auprès de dirigeants d'entreprises localisés sur tous les continents.

Comme attendu, le marché des implantations d'entreprises s'est contracté en Europe en 2008. 3718 projets réalisés ont été recensés soit une stabilisation après cinq années de croissance. Les créations d'emplois ont elles chuté de 16% pour atteindre 148000 créations. Avec 39% de part de marché, l'Europe reste la première destination mondiale notamment car elle est considérée comme un "refuge". L'Europe Centrale et orientale a été nettement plus touchée que l'Europe de l'Ouest.

Le Royaume Uni reste la première destination des investisseurs étrangers en Europe, suivi de la Pologne pour le nombre d'emplois créés ou de la France pour le nombre de projets réalisés.

Les secteurs les plus créateurs d'emploi en Europe sont l'Automobile, les services aux entreprises et la construction de machines et équipements. En Europe de l'Ouest, au regard de l'année 2007, les secteurs du logiciel, de la finance et du commerce de détail ont été moins créateurs d'emplois que d'habitude.

Si l'Europe est une valeur "refuge" en temps de crise, en revanche elle n'emporte pas une forte adhésion lorsque la croissance économique sera de retour. E&Y souligne même que 53% des investisseurs interrogés n'envisagent pas de se développer en Europe, proportion jamais atteinte auparavant. La création d'une agence européenne de développement ne s'impose-t-elle pas aujourd'hui?

Pour contrer ces perspectives assez inquiétantes, les dirigeants des entreprises interrogées font cinq recommandations principales aux gouvernements européens:
- réformer le système financier;
- diminuer les taxes notamment en matière de protection sociale et assimilés;
- investir dans es projets majeurs d'infrastructures
- améliorer les garanties bancaires pour les emprunts des entreprises
- aider les entreprises et industries innovantes.


Pour télécharger le document d'Ernst & Young sur l'attractivité du site France : merci de cliquer ICI.
Pour télécharger l'étude sur l'attractivité de l'Europe : merci de cliquer ICI.

A noter l'excellent dossier réalisé par l'équipe de la Baule sur les villes globales. Nous aurons l'occasion de revenir dessus ultérieurement.

Une étude annuelle du conseil international en immobilier Cushman & Wakefield consacrée aux coûts d'occupation des 202 plus grandes métropoles mondiales

D'après l'étude annuelle du conseil international en immobilier d'entreprise Cushman & Wakefield, Office Space Across The World, qui compare les coûts d'occupation de bureaux dans 202 métropoles de 57 pays, Hong Kong et Tokyo sont désormais les deux villes les plus chères du monde. Ces dernières affichent des coûts d'occupation de 1 743 E/m²/an et 1 649 E/m²/an respectivement, reléguant ainsi Londres en troisième position, où le loyer s'établit à 1 403E/m²/an.

C'est la première fois en neuf ans que la capitale britannique ne figure pas sur la première marche du podium, ce qui témoigne de l'ampleur avec laquelle la crise financière et bancaire a frappé le marché immobilier londonien. Les valeurs locatives du plus prestigieux quartier de Londres, le West End, ont ainsi enregistré une forte chute de 23 % en un an, illustrant le coup d'arrêt brutal porté aux stratégies d'expansion de banques et institutions financières contraintes, entre autres, à de sévères réductions d'effectifs. Conjuguée à la dépréciation importante de la livre sterling, cette baisse fait désormais de Londres un marché de bureaux plus accessible pour les entreprises étrangères.

La " consécration " des marchés de Hong Kong et de Tokyo, désormais aux deux premières places du classement, doit cependant être relativisée. En 2008, de même qu'à Londres mais dans une moindre mesure, les valeurs locatives de ces deux villes ont accusé une baisse : la forte chute de 19 % enregistrée dans la capitale japonaise tranche toutefois avec le repli, limité à 4 %, observé à Hong Kong.

Hong Kong a davantage résisté en raison de la forte pénurie de bureaux neufs disponibles sur le marché et du nombre encore limité de surfaces libérées par les banques et autres institutions financières. Mais en 2009, des perspectives économiques toujours peu favorables et le déménagement d'entreprises dont le bail arrivera à expiration et qui chercheront à rationaliser leur outil immobilier devraient contribuer à accentuer la baisse des loyers initiée en 2008. Quelques facteurs d'optimisme demeurent toutefois, et ce pour l'ensemble du marché chinois. A Hong Kong, Shanghai et Pékin, les stratégies d'optimisation de l'immobilier des utilisateurs et leur recherche d'économies contribueront sans nul doute à nourrir une demande de surfaces de bureaux qui reste soutenue, dans le secteur pharmaceutique, de l'éducation et chez les cabinets d'avocats en particulier.

La baisse des loyers dans les trois premières villes du classement reflète les incidences plus générales de la crise économique mondiale sur l'ensemble des marchés de bureaux. Sur les 202 métropoles étudiées, 16 % ont ainsi enregistré une baisse de leur valeur locative en 2008 contre 1 % seulement l'année précédente. La dégradation est donc manifeste par rapport à 2007 où les loyers avaient enregistré une forte croissance de 14 %, liée la forte demande du secteur bancaire et financier dans un contexte de pénurie de l'offre de surfaces de bureaux de qualité. En 2008, la croissance des loyers a été limitée en moyenne à 3 % dans les 202 villes étudiées, soit la plus faible constatée depuis 2004.

L'Europe de l'Ouest en particulier est, parmi les grands ensembles géographiques mondiaux, celui qui a affiché le plus mauvais résultat avec une croissance des valeurs locatives limitée à 1 % entre 2007 et 2008. Certains marchés ont davantage souffert que d'autres : le marché de Dublin, largement dépendant comme celui de Londres de la demande du secteur financier, a ainsi enregistré un recul de 13 %. Avec un coût de 620 E/m²/an, la capitale irlandaise sort ainsi, pour la première fois en trois ans, du top 10 des villes les plus chères du monde.

Paris, qui a reculé d'une place, reste dans le top 10. En 2008, le maintien des loyers à des niveaux élevés a traduit, dans un contexte de pénurie de l'offre neuve de qualité, le succès constant des actifs neufs ou restructurés parmi les plus prestigieux de la capitale. Toutefois, après la forte augmentation observée en 2007 (+ 12 %) qui coïncidait avec la forte demande se portant alors sur Paris QCA, le loyer haut de gamme a subi une légère pression à la baisse. " Cette évolution à la baisse ne tient pas exclusivement à la disponibilité limitée de programmes neufs haut de gamme. Elle est aussi liée à l'attentisme des utilisateurs et au report des décisions immobilières de certains d'entre eux, en particulier dans les secteurs d'activités les plus exposés à la crise économique (banques privées, cabinets d'avocats) " explique Thierry Juteau, Directeur Général de Cushman & Wakefield France. Ailleurs dans l'Hexagone, certains marchés de bureaux n'ont pas connu cette évolution à la baisse. C'est notamment le cas de Lyon où une demande toujours soutenue des utilisateurs dans des secteurs d'activités divers et l'amélioration constante de l'offre de bureaux ont confirmé que la métropole rhône-alpine demeurait très attractive, avec un loyer haut de gamme s'établissant à 260 E/m²/an.

L'évolution des principaux marchés d'Europe occidentale tranche sur le continent avec celle des pays émergents et, plus particulièrement, de la Turquie, qui connait encore cette année la plus forte progression des valeurs locatives en Europe, avec une augmentation de 37 % à Istanbul, de 28 % à Ankara et de 25 % à Izmir. Cette dynamique pourrait toutefois être mise à mal en 2009 car même si la pénurie de bureaux neufs de qualité ne se dément pas, la crise économique a déjà commencé à peser sur la demande des entreprises internationales.

Dans les autres régions du monde, d'autres marchés ont tiré leur épingle du jeu. C'est notamment le cas de Dubaï, passée de la 8ème à la 5ème place du top 10 des villes les plus chères du monde, ou de Kuala Lumpur, qui a enregistré la plus forte croissance des loyers de bureaux en un an (+ 58 %). L'Amérique du Sud est, enfin, l'ensemble géographique où les loyers ont, en moyenne, le plus progressé dans le monde (+ 12 %).

" Il est difficile d'apprécier l'ampleur de la dégradation du contexte économique international et celle de ses incidences sur les grands marchés de bureaux. Le ralentissement général de la demande constatée à la fin de 2008 et la remontée progressive de l'offre disponible indiquent toutefois qu'il ne fait guère de doute qu'en 2009 la baisse des loyers devrait s'accentuer en Europe, tandis que l'augmentation sera moindre qu'en 2008 dans la plupart des villes émergentes. Le rapport de force entre propriétaires et locataires devrait par conséquent être modifié, ces derniers mettant à profit les nouvelles conditions de marché pour renégocier leur bail et mettre en oeuvre leurs stratégies de réduction des coûts immobiliers " conclut Thierry Juteau.

Top 10 des plus fortes augmentations de loyers en 2008

Source : Cushman&Wakefield

* Le classement est réalisé à partir des valeurs constatées dans la ville qui affiche les coûts d'occupation les plus élevés dans chaque pays. Les loyers, qui en représentent la plus grande part, sont calculés sur une base interne nette.

Etude complète disponible sur demande
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Fondé en 1917, Cushman & Wakefield est l'un des plus importants conseil international spécialisé en immobilier d'entreprise. Avec plus de 227 bureaux à travers 59 pays et plus de 15 000 personnes, Cushman & Wakefield propose un service complet de conseil, de commercialisation et de gestion pour le compte de propriétaires, locataires et investisseurs à tous les stades du processus immobilier. Nos services comprennent une aide aux clients en matière d'achat, de vente, d'investissement, de location et de gestion d'actifs. Cushman & Wakefield propose également des conseils en expertise, en planification stratégique et recherche, en analyse de portefeuille et en aménagement d'espace. Pour de plus amples informations, consultez notre site internet www.cushmanwakefield.fr.

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