Les coûts d'occupation de bureaux à travers le monde
Une étude annuelle du conseil international en immobilier Cushman & Wakefield consacrée aux coûts d'occupation des 202 plus grandes métropoles mondiales
D'après l'étude annuelle du conseil international en immobilier d'entreprise Cushman & Wakefield, Office Space Across The World, qui compare les coûts d'occupation de bureaux dans 202 métropoles de 57 pays, Hong Kong et Tokyo sont désormais les deux villes les plus chères du monde. Ces dernières affichent des coûts d'occupation de 1 743 E/m²/an et 1 649 E/m²/an respectivement, reléguant ainsi Londres en troisième position, où le loyer s'établit à 1 403E/m²/an.
C'est la première fois en neuf ans que la capitale britannique ne figure pas sur la première marche du podium, ce qui témoigne de l'ampleur avec laquelle la crise financière et bancaire a frappé le marché immobilier londonien. Les valeurs locatives du plus prestigieux quartier de Londres, le West End, ont ainsi enregistré une forte chute de 23 % en un an, illustrant le coup d'arrêt brutal porté aux stratégies d'expansion de banques et institutions financières contraintes, entre autres, à de sévères réductions d'effectifs. Conjuguée à la dépréciation importante de la livre sterling, cette baisse fait désormais de Londres un marché de bureaux plus accessible pour les entreprises étrangères.
La " consécration " des marchés de Hong Kong et de Tokyo, désormais aux deux premières places du classement, doit cependant être relativisée. En 2008, de même qu'à Londres mais dans une moindre mesure, les valeurs locatives de ces deux villes ont accusé une baisse : la forte chute de 19 % enregistrée dans la capitale japonaise tranche toutefois avec le repli, limité à 4 %, observé à Hong Kong.
Hong Kong a davantage résisté en raison de la forte pénurie de bureaux neufs disponibles sur le marché et du nombre encore limité de surfaces libérées par les banques et autres institutions financières. Mais en 2009, des perspectives économiques toujours peu favorables et le déménagement d'entreprises dont le bail arrivera à expiration et qui chercheront à rationaliser leur outil immobilier devraient contribuer à accentuer la baisse des loyers initiée en 2008. Quelques facteurs d'optimisme demeurent toutefois, et ce pour l'ensemble du marché chinois. A Hong Kong, Shanghai et Pékin, les stratégies d'optimisation de l'immobilier des utilisateurs et leur recherche d'économies contribueront sans nul doute à nourrir une demande de surfaces de bureaux qui reste soutenue, dans le secteur pharmaceutique, de l'éducation et chez les cabinets d'avocats en particulier.
La baisse des loyers dans les trois premières villes du classement reflète les incidences plus générales de la crise économique mondiale sur l'ensemble des marchés de bureaux. Sur les 202 métropoles étudiées, 16 % ont ainsi enregistré une baisse de leur valeur locative en 2008 contre 1 % seulement l'année précédente. La dégradation est donc manifeste par rapport à 2007 où les loyers avaient enregistré une forte croissance de 14 %, liée la forte demande du secteur bancaire et financier dans un contexte de pénurie de l'offre de surfaces de bureaux de qualité. En 2008, la croissance des loyers a été limitée en moyenne à 3 % dans les 202 villes étudiées, soit la plus faible constatée depuis 2004.
L'Europe de l'Ouest en particulier est, parmi les grands ensembles géographiques mondiaux, celui qui a affiché le plus mauvais résultat avec une croissance des valeurs locatives limitée à 1 % entre 2007 et 2008. Certains marchés ont davantage souffert que d'autres : le marché de Dublin, largement dépendant comme celui de Londres de la demande du secteur financier, a ainsi enregistré un recul de 13 %. Avec un coût de 620 E/m²/an, la capitale irlandaise sort ainsi, pour la première fois en trois ans, du top 10 des villes les plus chères du monde.
Paris, qui a reculé d'une place, reste dans le top 10. En 2008, le maintien des loyers à des niveaux élevés a traduit, dans un contexte de pénurie de l'offre neuve de qualité, le succès constant des actifs neufs ou restructurés parmi les plus prestigieux de la capitale. Toutefois, après la forte augmentation observée en 2007 (+ 12 %) qui coïncidait avec la forte demande se portant alors sur Paris QCA, le loyer haut de gamme a subi une légère pression à la baisse. " Cette évolution à la baisse ne tient pas exclusivement à la disponibilité limitée de programmes neufs haut de gamme. Elle est aussi liée à l'attentisme des utilisateurs et au report des décisions immobilières de certains d'entre eux, en particulier dans les secteurs d'activités les plus exposés à la crise économique (banques privées, cabinets d'avocats) " explique Thierry Juteau, Directeur Général de Cushman & Wakefield France. Ailleurs dans l'Hexagone, certains marchés de bureaux n'ont pas connu cette évolution à la baisse. C'est notamment le cas de Lyon où une demande toujours soutenue des utilisateurs dans des secteurs d'activités divers et l'amélioration constante de l'offre de bureaux ont confirmé que la métropole rhône-alpine demeurait très attractive, avec un loyer haut de gamme s'établissant à 260 E/m²/an.
L'évolution des principaux marchés d'Europe occidentale tranche sur le continent avec celle des pays émergents et, plus particulièrement, de la Turquie, qui connait encore cette année la plus forte progression des valeurs locatives en Europe, avec une augmentation de 37 % à Istanbul, de 28 % à Ankara et de 25 % à Izmir. Cette dynamique pourrait toutefois être mise à mal en 2009 car même si la pénurie de bureaux neufs de qualité ne se dément pas, la crise économique a déjà commencé à peser sur la demande des entreprises internationales.
Dans les autres régions du monde, d'autres marchés ont tiré leur épingle du jeu. C'est notamment le cas de Dubaï, passée de la 8ème à la 5ème place du top 10 des villes les plus chères du monde, ou de Kuala Lumpur, qui a enregistré la plus forte croissance des loyers de bureaux en un an (+ 58 %). L'Amérique du Sud est, enfin, l'ensemble géographique où les loyers ont, en moyenne, le plus progressé dans le monde (+ 12 %).
" Il est difficile d'apprécier l'ampleur de la dégradation du contexte économique international et celle de ses incidences sur les grands marchés de bureaux. Le ralentissement général de la demande constatée à la fin de 2008 et la remontée progressive de l'offre disponible indiquent toutefois qu'il ne fait guère de doute qu'en 2009 la baisse des loyers devrait s'accentuer en Europe, tandis que l'augmentation sera moindre qu'en 2008 dans la plupart des villes émergentes. Le rapport de force entre propriétaires et locataires devrait par conséquent être modifié, ces derniers mettant à profit les nouvelles conditions de marché pour renégocier leur bail et mettre en oeuvre leurs stratégies de réduction des coûts immobiliers " conclut Thierry Juteau.
Top 10 des plus fortes augmentations de loyers en 2008
| | | | |
| 1 | Kuala Lumpur, Malaisie | QCA | 58 |
| 2 | Istanbul, Turquie | Gayrettepe/Zincirlikuyu | 37 |
| 3 | Abu Dhabi, EAU | QCA | 33 |
| 4 | Durban, Afrique du Sud | QCA | 30 |
| 5 | Durban, Afrique du Sud | La Lucia/Berea | 29 |
| 6 | Rio de Janeiro, Brésil | QCA | 29 |
| 7 | Ankara, Turquie | QCA | 28 |
| 8 | Izmir, Turquie | QCA | 25 |
| 9 | Vancouver, Canada | QCA | 25 |
| 10 | Bogota, Colombie | QCA | 20 |
Source Cushman&Wakefield
Top 10 des villes les plus chères du monde*
| | | | |
| 1 | (2) | Hong Kong, Chine | 1 743 |
| 2 | (3) | Tokyo, Japon | 1 649 |
| 3 | (1) | Londres, Royaume-Uni | 1 403 |
| 4 | (5) | Moscou, Russie | 1 276 |
| 5 | (8) | Dubai, EAU | 1 169 |
| 6 | (4) | Bombay, Inde | 1 027 |
| 7 | (6) | Paris, France | 994 |
| 8 | (-) | Damas, Syrie | 975 |
| 9 | (7) | Singapour | 866 |
| 10 | (10) | Midtown, New York | 832 |
Source : Cushman&Wakefield
* Le classement est réalisé à partir des valeurs constatées dans la ville qui affiche les coûts d'occupation les plus élevés dans chaque pays. Les loyers, qui en représentent la plus grande part, sont calculés sur une base interne nette.
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